פסק-דין בתיק רע"א 1399/11

1.       לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' גייפמן), בה נדחתה בקשת המבקשת לפיצול סעדים.

העובדות הצריכות לעניין

2.       ביום 13.8.1998 חתמו המבקשת והמשיבות על חוזה רכישה, בו רכשה המבקשת מן המשיבות "את זכויות הבעלות ביחידת משרד בשטח של כ-424 מ"ר ברוטו המצויה בקומה 4 וכן 13 מקומות חניה כקבוע בתכניות הרצ"ב לחוזה זה..." (להלן: הנכס). בחוזה הצהירו המשיבות והמבקשת אישרה, כי ידוע למבקשת שבכוונת המשיבות לרשום את הפרויקט כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. עוד הוסכם, כי בסמוך לאחר הרישום ולאחר הסרת כל המגבלות הנובעות מביצוע הפעולות הדרושות לפי דרישת הרשויות המוסמכות יועברו הזכויות בנכס על שם המבקשת בלשכת רישום המקרקעין, וזאת תוך 36 חודשים ממועד מסירת הנכס למבקשת.

3.       ביום 9.12.2007 הגישה המבקשת תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, נגד המשיבות (ת"א 2714/07). בכתב התביעה נטען, בין היתר, כי מעיון והשוואה בין תשריט המשרד שרכשה המבקשת, כפי שצורף לחוזה הרכישה, לבין תשריט הבית המשותף כפי שנרשם בלשכת רישום בתים משותפים עולה, כי משטח המשרד שרכשה המבקשת נגרעו ברישום כ-19 מ"ר נטו, שהם כ-27 מ"ר ברוטו. המבקשת מציינת כי לתדהמתה, השטח שנגרע סומן בתשריט הבית המשותף כרכוש משותף - מסדרון ציבורי. המבקשת טענה טענות נוספות, שאינן רלוונטיות לבקשה שבפניי ועל כן אין צורך לפרטן.

המבקשת עתרה לסעדים הבאים: הצהרה כי המשיבות הפרו את החוזה מול המבקשת; מתן הוראה למשיבות לתקן את כל מסמכי הרישום באופן שישקפו נכונה את מלוא הזכויות והשטחים שרכשה המבקשת מהמשיבות; מתן הוראה למשיבות להימנע מלבצע כל שינוי במסמכי הבית המשותף וכל פעולה של רישום והעברת זכויות בבניין על שם הרוכשים האחרים וזאת עד לתיקון כל מסמכי הרישום; ליתן כל סעד מתאים אחר; לחייב המשיבות בהוצאות התביעה ובשכ"ט עו"ד  בצירוף הפרשי הצמדה ומע"מ כדין.

4.       המשיבות הגישו כתב הגנה, בו טענו, בין היתר, כי המבקשת רכשה אך ורק את השטח של שתי יחידות המשרדים, ובעבורו בלבד שולמה התמורה. אם בתשריט סומן בצבע צהוב שטח נוסף מעבר לשטח המשרדים הרי ברור שהדבר נעשה בטעות. המבקשת בכל מקרה ידעה ו/או היה עליה לדעת על טעות זו, והיא ממילא לא היתה רשאית להסתמך עליה. במשא ומתן שבין הצדדים מעולם לא דובר על כך שהמבקשת תרכוש גם את שטח המסדרון בנוסף לשטח המשרדים.

5.       ביום 3.11.2008 ביקשה המבקשת לתקן את כתב תביעתה. בית המשפט נעתר לבקשה, וביום 14.1.2009 הוגש כתב תביעה מתוקן, בו טענה המבקשת, בנוסף לנטען בכתב התביעה המקורי, כי הממ"ק (מרחב מוגן קומתי) אשר נמצא בקומת המשרד שלה נגרע מהרכוש המשותף שלא כדין סופח ליחידה שבבעלות המשיבות, וסומן במסמכי הרישום של הבית המשותף כחלק מתוך יחידה (תת חלקה) מספר 38 שבבעלות המשיבות. בית המשפט התבקש להורות למשיבות לסלק ידן מהממ"ק ולתקן את כל מסמכי הרישום באופן שבו יופרד ויגרע הממ"ק משטח היחידה שבבעלות המשיבות, וירשם כחלק מהרכוש המשותף.

          המשיבות הגישו כתב הגנה מתוקן.

6.       ביום 31.10.2010 התקיימה ישיבת קדם משפט בתיק. בקדם המשפט טען בא כוח המשיבות, כי המשיבות פנו באמצעותו אל המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב (להלן: המפקחת) בבקשה לקבל עמדתה בשאלה, האם ניתן לכלול את השטח שבמחלוקת ביחידת המשרד שרכשה המבקשת. כך השיבה המפקחת במכתבה מיום 11.2.2010: 

"1. להוציא קרקע או חלק מרכוש משותף ולהצמידו ליחידה מסוימת, נדרשת       הסכמת בעלי היחידות בבית (כמפורט בהוראות חוק המקרקעין).

  2. לא ניתן להצמיד מסדרון המוביל למדרגות חירום, כמפורט בבקשה".

7.       בעקבו מכתבה זה של המפקחת, הגישה המבקשת ביום 30.11.2010 בקשה למתן היתר לפיצול סעדים. המבקשת טענה, כי עמדת המפקחת, כפי שהוצגה בישיבת קדם המשפט, הינה מוטעית ובכל מקרה אין לה נפקות, שכן היא לא ניתנה במסגרת הליך בו נשמעו טענות הצדדים. המבקשת הדגישה, כי בית המשפט טרם אמר את דברו, ואולם אף על פי כן, מתוך קיום האפשרות שבסופו של יום בית המשפט יקבע כי אכן שטח המסדרון נמכר למבקשת אך בנסיבות אלה אינו יכול להיענות לתביעה או לחלקה ליתן פסק דין הצהרתי, צו אכיפה וצו עשה, הרי שלא תהיה למבקשת ברירה אלא להגיש נגד המשיבות תביעה למתן סעד כספי בגין הנזקים שנגרמו ויגרמו לה עקב כך. על כן התבקש בית המשפט להיעתר לבקשה לפיצול סעדים.

8.       המשיבות טענו בתגובתן, כי הבקשה לפיצול סעדים נעדרת כל תימוכין, משפטיים או עובדתיים. לטענתן, פיצול הסעדים הינו חריג לסדרי הדין הנהוגים, והיתר לפצל סעדים ניתן רק במשורה. כן נטען, כי הבקשה הוגשה למעלה משלוש שנים לאחר הגשת כתב התביעה. המשיבות טענו, כי האיסור על הצמדת רכוש משותף המוביל למדרגות חירום הוא מן המפורסמות, וברי כי אף ללא הכרעתה של המפקחת, היה הדבר בידיעתה של המבקשת, הנהנית מייצוג משפטי.

החלטתו של בית המשפט המחוזי

9.       בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המבקשת לפיצול סעדים. בית המשפט קבע, כי המבקשת לא הביאה בפניו הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע לא כללה בתביעתה המקורית ואף לא בתביעתה המתוקנת את התביעה החלופית לסעד כספי. נקבע, כי היה על המבקשת לשקול את סוגיית הצמדתו של מסדרון המוביל למדרגות חירום, עוד במועד הגשת התביעה. לא מדובר בנסיבות חדשות שלא ניתן היה לצפותן. בית המשפט קבע עוד, כי התשתית העובדתית בתביעה לסעד הצהרתי ובתביעה הכספית, שמבוקש להתיר לגביה פיצול הדיון, היא זהה. אין הצדקה להתיר פיצול הדיון, באופן שיגרום לכפל התדיינויות ולהטרדת המשיבות יותר מפעם אחת בגין אותה עילה.

10.     על החלטה זו נסובה בקשת רשות הערעור שבפניי.

עיקר טענות הצדדים

11.     המבקשת טוענת, כי הטענה לפיה הצמדת המסדרון כלל אינה אפשרית הועלתה על ידי המשיבות לראשונה בישיבת קדם המשפט, בעל פה. טענה חדשה זו מהווה, לשיטתה של המבקשת, הרחבת חזית אסורה.          עוד נטען, כי לא מדובר בשטח מסדרון שנתבקש להצמידו למשרד, אלא בשטח שמהווה חלק מהמשרד שנמכר למבקשת וסומן כך במסמכי העסקה. לטענתה, שגה בית המשפט המחוזי בהנחת היסוד, כי המבקשת ידעה שמדובר "במסדרון המוביל למדרגות חרום", שכן בתכניות העבודה של היחידה שצורפו לחוזה המכר אין כלל מסדרון ושטח המריבה הינו חלק אינטגרלי מהמשרד. המבקשת טוענת, כי לא היה לה כל יסוד להניח בעת הגשת התביעה שבסוף ההליכים המשפטיים היא תצטרך להגיש תביעה נוספת, כספית, נגד המשיבות. הנחה זו עלתה אצלה רק לאחר ישיבת קדם המשפט. לטענת המבקשת, הנזק בעקבות הפרת החוזה ואי רישום שטח המריבה כחלק מהמשרד שרכשה המבקשת מהמשיבות לא התגבש כלל בשלב זה ורק אם בסופו של יום לא יתוקן הרישום תוכל המבקשת להתחיל לאמוד את הנזק בעניין זה.

12.     המשיבות סומכות ידיהן על החלטתו של בית המשפט המחוזי. לטענתן, היה על המבקשת לבחון מבעוד מועד שאלות שבחוק, תוך שקילת הסעדים הנתבעים במסגרת תביעתה, עוד טרם הגשתה. בכלל זה היה על המבקשת, אשר היתה מיוצגת, לצפות כי ייתכן ועל פי הדין סעד האכיפה אינו אפשרי, וזאת גם אם לשיטתה ההסכם הופר על ידי המשיבות. בהתאם לכך, היה על המבקשת לכלול בתביעתה סעד חלופי לפיצויים. סעד כזה לא נכלל אף בתביעתה המתוקנת, בה הוספו טענות וסעדים אחרים. המשיבות מוסיפות, כי הטענה לפיה קיים איסור להצמיד מסדרון המוביל למדרגות חירום ליחידה כזו או אחרת והחלטתה של המפקחת בעניין זה, הינה טענה משפטית, וככזו היא אינה חייבת להיכלל בכתבי הטענות, ובית המשפט אף יכול להעלותה מיוזמתו.